紐約第三大道 600 號的雷格斯外觀照

時代趨勢

5 分鐘瞭解 IFRS 16 須知

新上路的 IFRS 16 法規可能使長期承租辦公空間的人士開始尋找更靈活的解決方案—Alexander Garrett

 

船、飛機、石油鑽井、火車、商店、飯店有個共通點。近幾年企業透過營業租賃,搶購這些珍貴的資產作為大筆支出,讓公司取得資產,但不必認列財務報表。明年一月採用新的國際會計準則「IFRS 16」後,這樣的情形將畫下休止符,亦即租賃契約將認列為公司負債,無所遁形。

為了幫助您理解新法規與您的切身關連,還有另一個需要認列的項目:辦公室。如果貴公司和多數企業相同,辦公空間主要是長期租賃而非自有,明年就必須全數申報。若企業最大的開支之一就是公司所在的不動產,財務報表將會掀起波瀾,而且依情況可能大幅增加公司的借款額度。

簡言之,是時候該重新評估您的租賃組合了。很多人認為看似無害的 IFRS 16 將激起長期租賃的逃難潮,促使企業轉向新標準涵蓋範圍之外靈活的短期租賃辦公空間。

租賃負債

新租賃會計準則的提倡要歸功於時任國際會計準則理事會主席的 David Tweedie 爵士,而他很喜歡拿這件事開玩笑:「我入土前最大的心願是,搭上一架實際認列在航空公司財務報表上的飛機」。他的言下之意是,當時幾乎所有航空公司,都是利用租賃飛機粉飾實際的負債。

IFRS 16 規劃很長一段時間,而其中的關鍵條款,是不再區分資產承租人或使用人的經營與財務租賃,經營與財務租賃一律以「租賃負債」申報。但低於 12 個月的短期租賃除外,只要不附帶租約結束時的資產購買權,即可免除申報。國際會計準則理事會估計,上市公司目前未呈現在財務報表的租賃負債將近 $3 兆 (1)。

新發現的負債金額則依企業而異。Aptitude Software (2) 製作的圖解資訊,以引人入勝的視覺,呈現隱藏負債是令各行業頭疼的「租賃冰山」,並揭露零售、物流有最多的租賃資產。

同時,PwC 研究表示主力為出租辦公室和汽車的專業服務公司,在 IFRS 上路後將出現債務水準平均上升 42% 的景象 (3)。

長期不利

這件事為什麼重要?「只要公司負擔價值可觀的租賃,新資產與相關負債的登記就會影響資產負債比率,顯現的負債總額將高於以往。當公司有整體負債水準產生的借款契約,就可能因為會計變革而違規。」Moore Stephen 會計公司不動產部的主管,Paul Fenner 說明。2015 年的貸方調查 (4) 發現,80% 的人計畫在採用 RFRS 16 後,更改未來的協議,或調整借款契約的比率。

在某些情況下,當公司完全揭露金融負債的金額,可能會嚇跑投資人。英國連鎖書店 Borders 在 2011 年清算時,在財務報表明顯看到該公司多次經歷長期租賃的負債。

對辦公室市場有何意義?至少,租賃辦公室的人將發現,相關財會作業流程變得格外複雜。以跨國企業為例,辦公室通常是租賃於所在國家,而今後須跨國以各地語言、匯率來匯編這些資訊,提供全球帳目。

靈活的解決方案

不過最重大的變化,或許是 IFRS 16 對辦公室市場的影響。第一太平戴維斯的不動產使用人服務團隊表示,一般普遍認為公司會轉往短期租賃,讓新的財務報表維持在低負債。另外,部分辦公室租賃會轉型為服務協議,規避租賃資本費用化。據第一太平戴維斯所述:「主要受到這波變革推動的是服務式辦公室與協作工作空間。」

房地產諮詢公司高緯環球也在 2018 年的《共享辦公空間》報導 (5) 附和這個觀點。報導指出:「IFRS 16 不包含 12 月以下的租賃或授權,從此可以想見靈活工作場所的需求會攀升,因為使用人的財務報表不必將租賃負債資本化。」

問題在於「使用權」:真正控管辦公空間的是什麼人。像是雷格斯這類擁有產權的靈活工作場所公司,可按照需求和可行性提供使用人空間和服務,所以不被新的會計準則視為租賃。高緯環球對英國房東進行調查 (6) 後,發現「三分之一的房東相信今後租賃會計準則的變革,將驅使需求由傳統租賃空間轉往靈活工作場所,而其餘三分之二的房東表示新準則可能導致需求改變。受訪者全數認為新準則會影響未來的需求。」

法國巴黎銀行使用人解決方案的主任、Jonathan Steel 說,新準則讓公司有機會清算和決定哪些資產該持有、哪些該傳統租賃,或哪些該使用服務式辦公室租賃。因為解決方案愈靈活,對財務報表的影響愈小,而且能讓銀行和投資人雙方皆大歡喜。


 

Alexander Garrett 是英國的自由記者,在英國媒體撰寫關於商業議題的內容。

資料來源:

(1) https://www.ifrs.org/-/media/project/leases/ifrs/published-documents/ifrs16-effects-analysis.pdf

(2) http://blog.aptitudesoftware.com/multinational-companies-heading-leaseberg-huge-proportions

(3) https://www.pwc.co.uk/assets/pdf/ifrs-16-the-leases-standard-is-changing.pdf

(4) http://old.efrag.org/files/ED%20Leases%202013/Feedback_report_on_loan_
covenants_consultation.pdf

(5) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/research-and-insight/2018/coworking-2018

(6) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/news/2018/01/coworking-report